Prix immobiliers en 2026 : où sont les villes les plus chères et les moins chères de France ?

À Neuilly-sur-Seine, le prix moyen affiché dépasse 11 900 €/m². À Montluçon, il tourne autour de 1 000 €/m². Près de douze fois moins cher ! De quoi changer complètement votre budget immobilier selon la ville où vous envisagez d’acheter. Et les écarts ne concernent pas uniquement les prix : certaines communes enregistrent de fortes hausses, tandis que d’autres voient leurs prix reculer. Tour d’horizon des villes qui se distinguent dans les classements Bien’ici du troisième trimestre 2026.

 

Neuilly-sur-Seine, Paris, Levallois-Perret : les villes les plus chères

 

Sans surprise, l’Île-de-France domine le classement des villes les plus chères. Neuilly-sur-Seine conserve sa première place, avec un prix moyen affiché de 11 922 €/m² au troisième trimestre 2026, selon les données Bien’ici. La commune des Hauts-de-Seine devance Paris, où le mètre carré atteint 11 468 €, puis Levallois-Perret, à 9 897 €/m². Le podium reste inchangé par rapport à l’année précédente.

Juste derrière, Cannes se classe quatrième avec 9 392 €/m², suivie de Boulogne-Billancourt à 9 138 €/m². La ville des Alpes-Maritimes est d’ailleurs la seule commune située hors Île-de-France à figurer dans ce top 10.

Le classement réserve aussi quelques mouvements. Saint-Cloud gagne six places et rejoint la huitième position. Son prix moyen affiché atteint désormais 8 249 €/m², après une hausse de 10 % sur un an.

Si vous cherchez dans ces communes, le prix moyen reste un indicateur utile pour définir votre budget. Il ne dit cependant pas tout des logements disponibles. À quelques rues d’écart, l’étage, la luminosité ou la présence d’une terrasse peuvent faire varier le prix. Certains acheteurs préfèrent aussi miser sur un appartement avec travaux pour accéder à un secteur qui leur semblait trop cher.

 

Montluçon, Saint-Quentin, Nevers : les villes les moins chères

 

À l’autre bout du classement, Montluçon, dans l’Allier, affiche le prix moyen le plus bas des 257 villes étudiées : 1 003 €/m². Elle conserve sa place malgré une légère hausse de 0,8 % sur un an.

Saint-Quentin, dans l’Aisne, arrive juste derrière avec 1 281 €/m², suivie de Nevers, dans la Nièvre, à 1 290 €/m². Châteauroux (1 338 €/m²) et Saint-Étienne (1 413 €/m²) complètent les cinq villes les moins chères du classement.

Pour un même budget, les perspectives sont évidemment différentes de celles offertes par les communes les plus chères. Si vous cherchez une chambre supplémentaire, un bureau ou un jardin, changer de ville peut vous permettre de viser un logement plus grand sans nécessairement augmenter votre enveloppe.

Encore faut-il pouvoir y vivre au quotidien. Les possibilités d’emploi, les établissements scolaires ou les liaisons ferroviaires peuvent peser autant que le prix du logement. Si votre activité professionnelle vous laisse une certaine souplesse, vous pouvez aussi élargir votre zone de recherche pour découvrir des communes auxquelles vous n’aviez pas pensé.

Et si vous devez vous déplacer régulièrement, mieux vaut raisonner en temps de trajet plutôt qu’en kilomètres. Une ville plus éloignée sur la carte peut parfois être mieux desservie que sa voisine.

 

Où les prix des appartements de trois pièces augmentent-ils le plus ?

 

Cherbourg-en-Cotentin, dans la Manche, arrive en tête des plus fortes hausses, avec une progression de 14 % du prix médian des appartements de trois pièces sur un an. En septembre 2026, un trois-pièces y affiche un prix médian de 240 000 €, selon les données Bien’ici.

Ce deuxième classement ne mesure pas le prix moyen au mètre carré de tous les logements. Il s’intéresse uniquement aux appartements de trois pièces, en comparant leur prix médian entre septembre 2025 et septembre 2026.

Derrière Cherbourg-en-Cotentin, deux villes des Hauts-de-France affichent une hausse de 11 % : Cambrai, où le prix médian d’un trois-pièces atteint 138 000 €, et Boulogne-sur-Mer, à 158 000 €.

Saint-Cloud apparaît aussi dans ce classement, avec une progression de 10 % et un prix médian de 624 000 € pour un trois-pièces. La commune se distingue ainsi à la fois par le niveau de ses prix au m² et par leur évolution.

Plus surprenant, la hausse touche aussi des marchés où les budgets sont bien moins élevés. À Liévin, dans le Pas-de-Calais, le prix médian d’un trois-pièces atteint 93 000 €, malgré une augmentation de 9 % sur un an.

 

Dans quelles villes les prix des trois-pièces baissent-ils ?

 

Si certaines communes enregistrent des hausses à deux chiffres, d’autres suivent le chemin inverse.

C’est notamment le cas d’Anglet, dans les Pyrénées-Atlantiques, qui affiche la plus forte baisse du classement : -18 % sur un an. Le prix médian d’un appartement de trois pièces y atteint 395 000 € en septembre 2026.

À Alès, dans le Gard, la baisse atteint 14 %, avec un prix médian de 125 000 €. Saint-Chamond, dans la Loire, suit avec un recul de 12 % et un prix médian de 99 000 €. D’autres villes connaissent des diminutions importantes, notamment Mulhouse (-10 %), Châteauroux (-8 %) et Castres (-7 %).

Ces résultats montrent bien qu’une forte baisse ne signifie pas forcément des prix bas. Malgré un recul de 18 %, un trois-pièces à Anglet reste, en prix médian, plus de trois fois plus cher qu’à Alès.

Vous aviez écarté l’une de ces villes de votre recherche il y a quelques mois ? Un nouveau coup d’œil aux annonces peut être intéressant. Certains logements correspondent peut-être désormais mieux à votre budget.

Et si un appartement vous plaît, l’historique de son prix, son ancienneté sur le marché ou les éventuels travaux à prévoir peuvent vous aider à négocier le prix d’achat. Une baisse du prix médian de 18 % dans une ville ne signifie pas, en revanche, que tous les vendeurs accepteront une remise équivalente.

 

Comment utiliser ces classements pour votre achat immobilier ?

 

Vous hésitez entre deux villes ? Vous cherchez un trois-pièces dans un secteur précis ? Selon votre projet, les indicateurs à regarder ne sont pas forcément les mêmes. Le prix moyen au m² vous donne une première idée du budget nécessaire pour acheter dans une commune. Il permet notamment de situer les différences de prix entre plusieurs villes.

Le prix médian des trois-pièces, lui, concerne une catégorie précise de logements. Il est plus parlant si vous recherchez un appartement avec deux chambres, même s’il ne tient pas compte de toutes les particularités de chaque bien.

Une fois votre secteur choisi, le niveau de détail change. Un appartement de 55 m² au rez-de-chaussée et un autre de 75 m² avec terrasse peuvent afficher des prix très différents, y compris dans le même quartier.

L’emplacement du logement reste déterminant : proximité des transports, écoles, commerces, espaces verts… Un appartement plus cher peut aussi vous éviter certains déplacements ou dépenses au quotidien.

Pour un achat en immeuble, les charges de copropriété et les travaux prévus méritent une attention particulière. Le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’état du logement et les éventuels travaux de rénovation peuvent également modifier votre budget. Au moment de la visite du logement, vous pourrez vérifier ces différents points et demander les documents nécessaires avant de vous engager.

Enfin, les classements Bien’ici reposent sur les prix affichés dans les annonces, qui peuvent être différents des montants finalement payés. Pour connaître les transactions déjà réalisées dans une commune ou un quartier, l’explorateur des demandes de valeurs foncières (DVF) permet de consulter les ventes enregistrées par l’administration fiscale, hors certains territoires.

Vous disposez ainsi de deux lectures complémentaires : les annonces pour connaître les prix demandés aujourd’hui et les transactions passées pour voir les montants auxquels des biens ont réellement changé de propriétaire.