Endettement, usure, apport : les 6 raisons d’un refus de prêt immobilier

Depuis janvier 2022, la même règle s’impose à toutes les banques : vos mensualités de crédit – assurance comprise – ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Fixée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), cette limite n’a pas été assouplie en 2026. Selon le courtier Pretto, environ 34 000 ménages de plus pourraient emprunter chaque année si les banques tenaient aussi compte du reste à vivre, comme l’évoquait une proposition de loi déposée en avril.

Il existe des parades pour y faire face. Soldez un petit crédit en cours avant de déposer votre demande : un crédit auto de 250 € par mois pèse lourd dans le calcul. Vous pouvez aussi allonger la durée de votre crédit, dans la limite de 25 ans. Elle peut atteindre 27 ans avec un différé d’amortissement, notamment pour un achat sur plan ou un bien avec de gros travaux.

Autre marge de manœuvre : les banques peuvent déroger à la règle pour 20 % de leur production de crédits chaque trimestre, en priorité pour l’achat d’une résidence principale.

Même si votre profil est solide, la banque n’a pas toujours le droit de vous prêter de l’argent. La raison : votre TAEG, le taux qui additionne les intérêts, l’assurance et les frais, dépasse peut-être le plafond légal fixé chaque trimestre par la Banque de France.

Depuis le 1er octobre 2026, ce plafond, appelé « taux d’usure », s’établit à 5,40 % pour un prêt de 20 ans et plus, et à 4,68 % entre 10 et 20 ans, soit 0,11 point de plus qu’au trimestre précédent. Cette hausse arrive pourtant avec un temps de retard. Le taux d’usure est révisé chaque trimestre à partir des taux observés sur la période précédente. Résultat : quand les taux de crédit montent vite, le plafond ne suit pas tout de suite. Les banques n’ont alors plus la marge pour accepter certains dossiers.

En avril, le courtier CAFPI estimait déjà que 14 % des dossiers étudiés butaient sur ce plafond. Et la tendance se confirme en octobre. Selon le courtier Pretto, le taux moyen atteint 3,66 % sur 20 ans, soit 0,12 point de plus qu’en septembre, et 3,75 % sur 25 ans. En cause, la remontée des taux d’emprunt de l’État français, sur lesquels les banques s’alignent.

Le bon réflexe si votre TAEG dépasse le taux d’usure ? Comparer les assurances emprunteur. Un contrat souscrit hors de votre banque coûte souvent moins cher. Et si le coût de l’assurance diminue, votre TAEG baisse également.

Aucune loi n’impose d’apport personnel pour emprunter. Pourtant, dans les faits, les banques attendent au minimum que vous couvriez les frais de notaire, soit environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien.

Selon la Banque de France, les ménages ayant emprunté en juillet 2026 l’ont fait avec un apport de près de 40 000 €, en moyenne. Pour un premier achat, la somme descend à 34 000 €.

La solution, si vous n’avez pas d’apport ? Mobiliser les aides. Le prêt à taux zéro (PTZ), accordé sous conditions de ressources aux primo-accédants, vient compléter votre financement sans intérêts, ce qui rassure les banques. Les salariés d’une entreprise privée d’au moins 10 personnes peuvent également solliciter le prêt accession d’Action Logement. Dernière option : une donation familiale.

Si vous êtes en CDD, en période d’essai, ou indépendant depuis seulement quelques mois, votre dossier part avec un handicap. La raison ? Rien ne garantit à la banque que vos revenus tiendront sur toute la durée du prêt.

Les établissements réclament souvent un CDI confirmé, ou deux à trois bilans comptables pour les travailleurs non salariés. Le calendrier joue alors pour vous. Attendez la fin de votre période d’essai ou la clôture d’un exercice supplémentaire avant de redéposer votre demande. Un co-emprunteur en CDI rassure également.

Un intérimaire qui travaille depuis plusieurs années dans le même secteur peut faire valoir la régularité de ses revenus. Présentez vos fiches de paie et avis d’imposition sur plusieurs années pour le démontrer.

Avant de vous prêter, la banque épluche vos derniers relevés de compte. Découverts à répétition, frais d’incidents, dépenses de jeux en ligne, empilement de crédits renouvelables… La banque y voit le signe d’un budget mal maîtrisé.

Plus radical encore, une inscription au fichier des incidents de remboursement (FICP), tenu par la Banque de France, ferme presque toutes les portes.

Comment rebondir ? En anticipant. Quelques mois de comptes à l’équilibre, sans découvert ni prélèvement rejeté, changent la lecture de votre dossier. Mettez de côté une somme fixe chaque mois : une épargne régulière prouve votre capacité à absorber une mensualité. En cas de fichage, remboursez la dette en cause. L’établissement doit alors demander votre radiation du FICP.

Vous avez eu un cancer, vous souffrez d’une maladie chronique ou vous exercez un métier à risque ? L’assureur peut vous imposer une surprime, exclure certaines garanties, voire refuser de vous couvrir. L’assurance emprunteur n’est pas obligatoire au regard de la loi, mais en pratique, les banques l’exigent. La bonne nouvelle, c’est que plusieurs dispositifs existent.

Depuis la loi Lemoine de 2022, aucun questionnaire de santé n’est exigé, si la part assurée n’excède pas 200 000 € par personne et si le prêt prend fin avant vos 60 ans. Les anciens malades d’un cancer ou d’une hépatite C bénéficient d’un droit à l’oubli cinq ans après la fin de leur traitement, sans rechute, si le prêt se termine avant leurs 71 ans. Au-delà, la convention Aeras prévoit un réexamen de votre dossier.

Certaines banques acceptent aussi d’autres garanties, comme le nantissement d’un contrat d’assurance-vie.